El título de estas breves líneas de entrada puede  resultar no muy agradable, por la connotación que conlleva hablar de la disposición sobre un bien que le es ajeno al  vendedor o tradente, pero es importante contribuir un poco en base al presente estudio,   a la clarificación de tal situación jurídica,    pues es conocido que muchos casos se han dado en que alguien que se dice  legítimo propietario de un inmueble, reclama  que un bien raíz suyo le ha sido vendido por un tercero sin su consentimiento, a favor de un  tercero comprador de buena fe,  que no es por supuesto el caso de aquel legítimo propietario que se ve sorprendido al enterarse que su propiedad legitima ha sido fraudulentamente transferida,  seguido o no de registro -con falsedad-  a favor de tercero.   

Aquí entonces, nos referiremos al caso en que un bien inmueble pasa a manos de un tercero de buena fe,  teniendo como titulo de adquisición una compraventa, como bien podría ser otro título traslaticio de dominio sobre bien raíz,  pero que al momento de la transacción le era ajeno al vendedor o tradente,  no importando en realidad que dicho vendedor  haya sido o no su dueño en algún tiempo -caso de la doble venta-,   de modo que,   su legitimo dueño ( el afectado), sin haber inscrito antes su derecho de dominio en el registro de la propiedad,   demanda la Nulidad de ese instrumento posterior de venta o tradición del dominio,  otorgado a favor del tercero adquirente; venta que en tales supuestos, contrario a lo que algunos opinen será válida y por lo tanto la  acción de nulidad y cualquiera otra como la reivindicatoria intentada por “el afectado” le sería inoponible al tercero comprador o adquirente de buena fe, por una poderosa razón:  El “afectado” posee titulo de dominio escrito,  pero no está inscrito. No obstante,  le quedan a salvo, por supuesto,   otras acciones legales contra el supuesto vendedor.

El art.1619 del Código Civil de El Salvador, ha establecido que son válidas  las “ventas de cosas ajenas”, ya que dichas ventas, cuando suceden,   producen entre las partes, intervinientes,  las obligaciones propias de la compraventa,  es decir,  el titulo traslaticio del dominio a titulo de venta,  es válido, se trate de venta de cosas propias o ajenas; en consecuencia, no es susceptible de ser atacada una transferencia de dominio sobre un bien raíz, que se alegue de ajena, por medio de la vía procesal de la nulidad del instrumento; ya que incluso el mismo artículo  arriba citado en su inciso segundo le da la salida a todo aquel comprador (nuevo adquirente) que se diga afectado al adquirir un bien ajeno,  para poder  reclamar su  derecho, y es que en tal caso,  le dice que tiene derecho: “a la resolución del contrato”, e incluso a la “indemnización de daños y perjuicios”.  Por supuesto que ésta manifestación del citado artículo aplica tanto para el caso  que se trate de un primer adquirente que no inscribió su titulo, y que alegue que la cosa que dice propia pasó a menos de un tercer adquirente, como también aplica para aquel  “tercero adquirente” que  recibió una cosa que se dice ajena. Ambas acciones, dirigidas contra el “vendedor o tradente ajeno”.   Sobre éste punto vale la pena agregar  ciertas puntualizaciones, que abonarán  al mejor entendimiento de lo arriba expuesto: Si el demandante (comprador original afectado) ataca de nulidad  un instrumento que contiene una venta de “su inmueble” hecha por vendedor ajeno a favor de un tercero, quien se ha hecho ya   propietario con titulo inscrito de dominio,  sin oponerle a  éste tercero,  mejor derecho de dominio, (por no tenerlo inscrito el suyo con anterioridad)  para ello ya el art.711 inc.1º. del Código Civil estipula que “Inscrito en el Registro cualquier título traslativo de dominio de inmuebles, no podrá inscribirse ninguno otro de fecha anterior, por el cual se transmita o modifique la propiedad de los mismos inmuebles”; (énfasis son míos), esto,   en relación con el art.683 inc. 1º. Cv, que estipula que “La tradición del dominio de los bienes raíces y su posesión no producirán efecto contra terceros, sino por la inscripción del título en el correspondiente Registro” (énfasis mío),  y en relación con el  art.680 Cv, que prescribe: “Los títulos sujetos a inscripción no perjudican a terceros, sino mediante la inscripción en el correspondiente Registro, la cual empezará a producir efecto contra ellos desde la fecha de la presentación del título al Registro.  Se considera como tercero aquel que no ha sido parte en el acto o contrato a que se refiere la inscripción…”  Entonces, como puede verse,   sería improponible una acción de nulidad, que pretendiera atacar via nulidad judicial de instrumento, una compraventa a favor de tercero, debidamente inscrita en el competente Registro de la Propiedad, sin contar el demandante con mejor derecho para ello;  y sin que haya además sido el demandante, parte en la relación contractual surgida entre el vendedor (aquel que le vendió antes al demandante también) y el posterior comprador (tercero).art.1560 del Código Civil

En este punto, hay que destacar una cuestión importante. Una cosa es demandar “en Proceso Civil,  la Nulidad de un Instrumento, y otra cosa es la invalidez del  contrato mismo de compraventa contenido en el instrumento, que para el caso que ahora comentamos se trata de : “la venta de cosa ajena”,  ya que  a tenor de lo que disponen los art.32 y 33 de la Ley de Notariado;  en el primero se contemplan los requisitos que debe contener toda escritura matriz, y contundentemente en el art.33 se prescribe cuándo estaremos en presencia de un instrumento nulo, por tanto independientemente de si la venta de cosa ajena es válida, el instrumento que la contiene si podría ser anulado por las razones que estipula el art.33 Ley de Notariado, y que básicamente se refiere a no haber sido autorizado  el instrumento por el funcionario competente, ni haber sido suscrito por los otorgantes; cuando adolezca de falsedad, o el defecto sea tal que no haga inteligible el documento respecto de la cuestión que se ventila.

-José Luis Concepción Rodríguez, en su obra Derecho de Contratos,  Editorial Bosch, a página 150, sobre éste tema establece: que la venta de cosa ajena es perfectamente válida, ya que la propiedad de la cosa vendida no se transmite simplemente por la celebración  del contrato de compraventa, pese al carácter traslativo de dominio que ostenta  el mismo sino en virtud de la teoría  del título y  el modo que informa esta materia en nuestro derecho; es precisa además la entrega  de la cosa vendida, por lo que el vendedor se obliga, una vez celebrado el contrato, a adquirir la cosa para entregársela  al adquirente, desplegándose en caso de que no cumpla con éste compromiso, los efectos derivados del INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO, lo que se traduciría en la devolución  del precio recibido y en la obligación de resarcir  el perjuicio que la conducta del “vendedor” haya ocasionado, es decir,  no derivaría en la acción de NULIDAD.   A página 151 del mismo titulo y autor precitado, éste  reproduce lo que una sentencia del Tribunal Supremo Español de fecha  cinco de julio de mil novecientos cincuenta y ocho, estableció refiriéndose a la compraventa, y dice que “esta es perfecta desde el momento en que se da el consentimiento, pues desde entonces surgen las respectivas obligaciones de las partes, sin que el hecho de que  la cosa  no sea de la propiedad  del vendedor impida el nacimiento de la obligación  que asume  de entregarla, porque esa circunstancia, que únicamente  afecta a la consumación  del contrato, podrá determinar en sustitución de la cosa vendida, la obligación de indemnizar daños y perjuicios por el incumplimiento  si no quiere o no puede transferir la cosa”.

-Ramón Meza Barros, en su obra “MANUAL DE DERECHO CIVIL. De las fuentes de las obligaciones”, Tomo I, Octava edición, página 90, al abordar el tema de la venta de cosa ajena, establece: “mientras la compraventa de cosa propia adolece de nulidad, es válida la venta de cosa ajena” Tal disposición, cita “…es la obligada consecuencia de ser  la compraventa, en nuestro derecho, como lo era  en el derecho romano, simplemente productiva de obligaciones”         

-Los tratadistas Arturo Alessandri Rodriguez y Manuel Somarriva Undurraga, en su obra “CURSO DE DERECHO CIVIL”. De los Bienes y los Derechos Reales. Tercera edición, Editorial Nascimento,1974. Página 353, sobre la fuerza probatoria de la inscripción registral citan: “la Inscripción tiene en el sistema alemán” ( el cual sigue nuestra legislación Civil Salvadoreña)  “… una fuerza probatoria absoluta: todo derecho real inscrito en el registro se presume respeto de terceros que pertenece de una manera irrefragable a la persona que ha obtenido la inscripción.” Y dicen más: “…que lo que consolida al derecho de propiedad es la inscripción”.

Ahora bien,  incluso en el supuesto  de  que la misma cosa se hubiere transferido a dos personas, en distintos momentos por  parte del mismo vendedor, (que alguna vez sí fue dueño),   la ley  y hasta la misma doctrina ya han tratado ese, punto,  pues, en la obra ya arriba citada del tratadista José Luis Concepción Rodríguez, a pagina 155 en el capítulo de “la doble venta”,  el autor sostiene que “…si fuera inmueble,  la propiedad pertenecerá  al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro. Cuando no haya inscripción, pertenecerá  la propiedad a quien de buena fe sea primero en la posesión; y faltando ésta, a quien presente titulo de fecha mas antigua, siempre que haya buena fe”.  Esto último, similar a como se regula en el art.1621 de nuestro Código Civil.  Y termina diciendo el tratadista  “… la instauración  del Registro de la Propiedad y de los principios registrales hoy vigentes, llevó a entender  propietario de la cosa inmueble vendida al adquirente que primero hubiese inscrito en aquel  su adquisición.”

Sobreabundando en la tesis expuesta,  me permito ilustrar aun más, exponiendo  los criterios sostenidos reiteradamente por la SALA DE LO CIVIL DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA, sobre el tema de la alegación de nulidad de ventas o transferencias de cosa ajena;  el interés que debe acreditar quien alega la pretendida nulidad, y la inoponibilidad frente a terceros con titulo inscrito, de un titulo no inscrito del oponente, porque hay mejor derecho del tercero que si lo está.  En tal sentido podemos citar la siguiente jurisprudencia:

-Declara la Sala de lo Civil, en su  sentencia ref.135-C-2006, que “debe decirse que en nuestra legislación la compraventa es el instrumento en el cual consta el negocio jurídico, en cuyo título traslaticio de dominio que por si solo no transfiere el dominio ya que únicamente nacen con él derechos personales, razón por la cual se le conoce como la causa remota de adquisición y para que el comprador adquiera el dominio necesita que se verifique la tradición de la cosa; es decir, se transfiere el dominio en la compraventa cuando se verifica el modo de adquirir. Art. 651 C.C.” Asimismo- sostiene la SALA-  que en nuestra legislación en lo que se refiere al título y al modo sigue el sistema Franco-Germano, es decir, se requiere de un título (compra venta-donación-permuta-etc.) que contenga el modo (Tradición); esto basta para transferir el dominio, ya que no es necesario para el perfeccionamiento del contrato el requisito de inscripción en el Registro inmobiliario; este únicamente es para oponibilidad contra terceros (énfasis es mío); dicha calidad de defensa cuando está inscrita es absoluta (negritas son mías), en virtud de que por la publicidad (principio registral) nadie puede equivocarse, quien es el titular del derecho de dominio sobre determinada cosa.”

Es importante dice la SALA, entonces, hacer notar que “ uno de los principales requisitos para solicitar la nulidad de un instrumento de conformidad al Art. 1553 C.C., es que la pida quien tenga interés y no haya sido participe del hecho que lo invalida”.  En éste caso, entonces, podemos ver que a la parte demandante no le nace interés para demandar una nulidad de instrumento en la que no puede probar interés, por no haber sido parte en dicho contrato, y además por no contar con titulo inscrito de dominio que le respalde su interés frente a tercero que si lo tiene.

-Otra sentencia de la Sala de lo Civil, en expediente ref. 1162-2000, finaliza su sustentación respaldando magistralmente lo que arriba  he expuesto, cuando dice: “La nulidad como acción de restitución, es una acción personal, en consecuencia debe interponerse por el que está ligado contractualmente con el demandado, es decir exige la existencia de un vínculo contractual entre demandante y demandado”.

-La Sala de lo Civil en sentencia, ref.  CCS1052.98  estima que “de acuerdo al Art. 1619 C. C. la venta de cosa ajena produce entre las partes las obligaciones propias de la compraventa. Además el simple contrato de compraventa no perjudica a terceros si esta no se inscribe en el correspondiente Registro.  Siempre en la misma sentencia la Sala considera lo siguiente: “nuestra legislación civil respecto de la transferencia de bienes, adopta el criterio de que para su validez, es necesario la existencia de un título traslaticio de dominio y de un modo de  adquirir, institutos conocidos tanto en la doctrina como en la ley, por lo tanto, el solo título no vuelve propietario al comprador, quedando abierta la posibilidad de que puedan existir otras ventas con respecto a un mismo bien, pudiendo inclusive hacerse en cada una de ellas la tradición del dominio, con lo cual se adquiere un derecho de propiedad frente al vendedor, más no con respecto a terceros (negritas son mías), pues es únicamente la inscripción del Título en el Registro de la Propiedad Raíz lo que vuelve oponible el derecho, (subrayado es mío)  de suerte que mientras esto no se efectúa, queda latente la posibilidad para aquellos compradores de llegar a constituirse en el único propietario del bien, dándole así valor legal frente a terceros, al derecho en principio adquirido de parte del comprador, por medio del efecto publicitario, es decir, la inscripción del título en el respectivo Registro. Art. 667 C.C”  Y agrega la Sala: “…Nuestra jurisprudencia es unánime en cuanto al caso que nos ocupa, así por ejemplo, en la revista judicial junio a diciembre de 1934, encontramos lo siguiente: «el contrato de venta de bienes raíces y tradición de la cosa vendida produce sus efectos entre las partes contratantes desde la fecha en que se verificaron esos actos; pero la tradición de dicha cosa respecto de terceros, solo produce efectos legales desde la fecha de su inscripción en el registro de la propiedad raíz».  Y Termina diciendo en dicha sentencia, que  “…Con el fin de armonizar la Institución de la Compra Venta, se incluyeron en las reformas de 1969, la del Art. 1619 C., dando validez a la venta de cosa ajena”. Haciendo énfasis la Sala en dicha sentencia, sobre que “Al respecto debe tenerse en cuenta que según reformas del 4 de agosto de 1902 hechas a la legislación civil, se introdujo en la misma una modificación sustancial de la tradición de bienes raíces respecto de terceros, al darle un valor determinante a la Inscripción del Título en el correspondiente Registro, de suerte que esta produce efectos contra terceros hasta el momento de su inscripción, Art. 683 C.C, y cesó desde entonces la aplicación práctica de la regla legal que antes regía, de que la tradición era primera, segunda, tercera, etc., según las fechas sucesivas de los instrumentos en que constaba haberse hecho la tradición del inmueble vendido o derecho real constituido, resultando de ello que ahora, con frecuencia, la tradición respecto de tercero en el Registro no sigue el orden cronológico de los documentos que la declaran.” (subrayado es mío) En consecuencia, dice la SALA, “debe interpretarse el citado Art. 1621 C.C en relación con las expresadas leyes referentes al Registro de la Propiedad (Sentencia de la Sala de lo Civil CCS.1052.98)   Ver también sentencia 79-CAC-2008

-En Sentencia de la Sala de lo Civil, ref.84-CAC-2008, la Sala hace ciertas valoraciones atinentes al caso que ahora nos ocupa, cuando cita  la Sala en dicha sentencia que “comparte el criterio sostenido por la Cámara ad-quem en la sentencia  recurrida, al considerar que la compraventa del inmueble en cuestión (en dicho litigio) y la inscripción de la misma no son nulas (negritas son mías),  no obstante ser venta de cosa ajena”,  pues estima la Sala de lo Civil, que “…ésta tiene validez a tenor de lo dispuesto en el Art. 1619 C. C. por ello tal venta no es nula y produce los efectos jurídicos inmediatos entre las partes, esto es la obligación de pagar el precio convenido por parte del comprador y la de hacer la tradición del inmueble vendido por parte de la vendedora”  Comparte también dicho alto Tribunal lo sostenido por la Cámara sentenciadora de segunda instancia, de que  “la tradición del dominio de los bienes raíces y de los derechos reales constituidos en ellos, salvo las excepciones legales, se efectuará por medio de un instrumento público, en que el tradente exprese verificarla y el adquirente recibirla. Este instrumento podrá ser el mismo del acto o contrato, y que para que surta efecto contra terceros, deberá inscribirse en el Registro Público de la Propiedad. (las negritas son de la Sala).”  Y agrega: “…Pero con relación a terceros no es suficiente que el acto o contrato sea válído, sino que es preciso que el mismo sea oponible, y este efecto principia, según la ley, desde la presentación del título respectivo en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, siempre que no haya ningún otro título presentado con anterioridad. Consecuencia natural de esto, es el principio sustentado por la ley de que los títulos inscritos no perjudican a terceros sino desde la fecha de la inscripción. 680 C. C.”  Incluso se refiere la SALA en dicha sentencia a la aplicación del artículo 732 Ord. 4°. C. C. que prescribe que la cancelación procede cuando se justifique mejor derecho por un tercero, aunque su título no esté inscrito y al Art. 1621 C. C. que establece: Si alguien vende separadamente una cosa a dos personas, el comprador al que se le haya hecho la tradición, será preferido al otro; si se ha hecho la tradición a los dos, a aquel a quien se haya hecho primero será preferido, y si a ninguno se ha hecho, el título más antiguo prevalecerá.  Pero aquí viene  lo interesante:  Manifiesta  la SALA que las anteriores disposiciones, son ajenas para resolver la  controversia, la cual se resuelve “con la aplicación del Art. 711 C. C. que establece que: «inscrito en el Registro cualquier título traslativo de dominio de inmuebles, no podrá inscribirse ningún otro de fecha anterior, por el cual se transmita o modifique la propiedad de los mismos inmuebles» (negritas son mías).  La disposición transcrita protege entonces la inscripción registral de inmuebles, pues tal inscripción no cede ante otro título traslaticio de dominio obtenido con anterioridad.”(subrayado es mío).  Y concluye la SALA dicha sentencia esgrimiendo: “Por el principio de publicidad el título inscrito surte efectos contra terceros, esto es, que los derechos amparados por el título inscrito son oponibles a los terceros y los de éstos no son oponibles al que tiene su derecho inscrito, resolver de otra forma es ir contra el espíritu general de la ley, e inutilizar por completo la institución del Registro, y no habría ventaja en inscribir ni peligro en dejar de inscribir la propiedad, ni seguridad alguna en las constancias del Registro, que descansa en el principio fundamental de que un tercero no puede ser perjudicado por actos o convenios que no se hayan inscrito con antelación debida.”(subrayados mios nuevamente).  La Sala de lo Civil, entonces,  en dicha sentencia reconoce plenamente la vigencia plena que debe darse a los Principios Registrales de Prioridad, especialmente la Prioridad Sustantiva y del Tracto Sucesivo, contenidos en el art. 711 C. (Sentencia de la Sala de lo Civil, ref.84-CAC-2008).

-En sentencia de la Sala de lo Civil, ref.91-2003, en  Revista de Derecho Civil. Año Dos Mil Tres,  la Sala, magistralmente, argumenta: “la jurisprudencia casacional patria ha reiterado que en cuanto a la transferencia de bienes, es necesario que luego de cumplidas las formalidades legales, en lo relativo a la adquisición, hay un segundo momento que consiste  en hacer del conocimiento público, el cambio jurídico establecido entre los  contratantes o adquirentes, a través de la publicidad registral, esto es la inscripción de esos actos o contratos instrumentados en el competente Registro de la Propiedad, lo que da seguridad y eficacia jurídica a la tradición celebrada entre los otorgantes, frente a terceros. De no realizarse tal inscripción, su válidez queda limitada únicamente a las partes contratantes, lo que restringe su eficacia frente a terceros. (subrayado es mío) De manera, pues, que en relación  a terceros, no es suficiente que el acto o contrato sea válido, sino que es preciso que el mismo sea oponible; y éste efecto principia, según la ley, desde la presentación del título al registro de la Propiedad Raíz, siempre que no haya otro título presentado con anterioridad.”

Entonces, somos del criterio que una acción de Nulidad de Instrumento  intentada bajo los supuestos anteriores, es  IMPROPONIBILE conforme al art.277 del Código Procesal Civil y Mercantil de El Salvador, (art.197 del Código de Procedimientos Civiles derogado) contra tercero que posea a su favor derecho de dominio inscrito, por parte de aquel que se dice legitimo propietario afectado, quien no poseía titulo de dominio inscrito en el competente Registro Público de la propiedad, caso en el cual, es válida la venta de cosa ajena, e inoponible acción alguna frente al tercero adquirente con mejor derecho.   

Lic. RAUL ALBERTO GARCIA MIRON

Abogado y Notario