Los deberes pre-contractuales de información durante la fase de tratos preliminares en la contratación. A propósito de lo expresado en la jurisprudencia salvadoreña.

Alguna vez se ha preguntado, si la falta de información o el engaño sobre ciertos aspectos de un negocio que se plasmaran en un contrato durante los tratos preliminares (en la etapa de negociación de las cláusulas), ¿podrían repercutir en un eventual proceso judicial, frente a un conflicto de intereses? Le invito a averiguarlo en las siguientes líneas.

Los deberes precontractuales de información.

Es un hecho, que en las relaciones comerciales, usted no se encuentra exento que durante las negociaciones previas a la firma de un contrato, tenga la carga de unos deberes precontractuales de información, encontrándose regidos por los criterios de buena fe y uso de los negocios, por lo que debe darse por entendido que el deber de información, es también del deber de que sea facilitada verazmente o, por lo menos, responda al conocimiento que la parte que la suministra pueda tener al respecto.(1)

La materia expuesta y la introducción de criterios valorativos y de arbitrariedad, debe arrancar de dos premisas claras.

En la primera, se dice que corresponde a cada parte el deber de buscar la información. Ejemplo: Corresponde al inversor o comprador, averiguar los factores de riesgo del negocio, el perfil de la persona con quien se contrata, las condiciones del negocio, sobre los permisos ambientales y la regulación legal de las operaciones, etc.

En la segunda, es el deber de la contraparte contractual, dar respuesta a las peticiones expresas de información que la otra parte le pueda formular, así: cuando se solicita información específica como qué permisos son los que se deben adquirir para operar el negocio, o en su caso, si no hay problemas legales con determinado activo, debe proporcionarse esa información, pero no de forma fraudulenta, sino de manera veraz y objetiva, siempre que no exista secreto bancario o un pacto de confidencialidad con otra persona; en este estado, entendemos que esto es así, pues una de las partes tendrá una posición privilegiada en la relación comercial o en su caso, una mayor expertise sobre el negocio, produciendo que la parte contractual más débil busque información con quien va a contratar, producto de la buena fe que impera en los negocios y en el tráfico mercantil.

En El Salvador, no puede afirmarse categóricamente, que una de las partes esté en el deber de informar a la otra por el hecho de que esta última se encuentre en una situación de imposibilidad o gran dificultad de obtener información por sí misma; pero puede admitirse que, en algunos casos, cuando entre las partes existe una situación de específica desconfianza, ésta determine un especial deber de información. Nuestro ordenamiento jurídico, tampoco es especialmente claro si en la existencia de los deberes pre-contractuales de información influye el que sea costosa o no.

En líneas generales se obtiene lo siguiente: i) En el Salvador existe un deber pre-contractual de información regido, en buena medida, por la buena fe; y, ii) Existen al menos dos premisas claras: cada parte tiene la carga de proveerse información pero en caso de peticionarse la misma, tiene el deber le responder a las preguntas que se le formulen en el curso de la negociación, de forma veraz.

En ese sentido, resulta de provecho la distinción entre deberes pre-contractuales de información típicos y atípicos.

En los primeros, basta verificar el supuesto de hecho de la norma jurídica, para cerciorarse que existe el deber de prestar dicha información, como en el caso de la compraventa donde el Art. 1663 C.C., estipula que si el vendedor conocía los vicios y no los declaró, o si los vicios eran tales que el vendedor haya debido conocerlos por razón de su profesión u oficio, será obligado, no sólo a la restitución o la rebaja del precio, sino a la indemnización de perjuicios; pero si el vendedor no conocía los vicios ni eran tales que por su profesión u oficio debiera conocerlos, sólo será obligado a la restitución o la rebaja del precio.

En los segundos, el juez carece de una respuesta preconfigurada en el ordenamiento jurídico que le indique la consecuencia de la inobservancia del deber de informar, pero en nuestro medio el operador judicial la puede construir a partir del principio general del derecho, como es la buena fe, de donde puede extraer los criterios que justifiquen su imposición.

En concordancia con lo anterior, lo que caracteriza las relaciones contractuales en que se introducen deberes típicos,  es una cierta desigualdad característica entre las partes, en términos tales que una dispone de un acceso privilegiado a la información respecto de la otra.

El caso salvadoreño: Arrendamiento otorgado sin permiso del administrador de un Centro Comercial. (3)

El caso inicia, porque entre el señor N. (arrendante) y el señor Z. (arrendatario), se celebró un contrato de arrendamiento el día 28 de noviembre de 2012, con la finalidad de instalar un negocio propiedad del demandado que consiste en compra y venta de oro, por un canon de arrendamiento mensual, pagaderos los días uno de cada uno de los meses comprendidos dentro del plazo o sus prórrogas. Tal convenio inició sus efectos el día uno de febrero del año dos mil trece, para el plazo de tres años prorrogables. Sin embargo, el señor Z., retira los bienes del local, sin pagar el canon mensual de arrendamiento, porque le fue imposible hacer las modificaciones pertinentes, en virtud que los administradores del centro comercial se lo impidieron, ya que era necesario un permiso previo para realizar tales modificaciones.

El señor N., demanda a Z., pidiendo la terminación del contrato de arrendamiento, y además, desocupación del inmueble arrendado, el pago de cánones adeudados, las cuotas de mantenimiento, de consumo de electricidad, y los cánones de arrendamiento que faltaban para que expirara el plazo, sobre el inmueble ubicado en el Centro Comercial. El juez desestima la pretensión de la demanda, por lo que el demandante apela de la sentencia.

Analizado el proceso, la Cámara de Segunda Instancia estimó que si bien corría agregada al proceso una carta suscrita por el arrendante, dirigida al arrendatario, mediante la cual se le autorizaba “para que se hagan las modificaciones internas necesarias para la adecuación del giro del negocio objeto del arrendamiento”; también aparece otra autorización del señor A., representante de la sociedad que administra el Centro Comercial, donde se expresó que dependía de este último la continuación de las actividades de rediseño al local, y en ella, entre otras cuestiones se afirma que “los planos de remodelación del mencionado local, se encuentran aprobados desde el día once de febrero de 2013, pendientes a la fecha de ser retirados.”

Ante esta última circunstancia, el tribunal de apelación, establece que esta última carta, era un dato objetivo que reflejaba que la autorización definitiva tiene fecha de más de cinco meses posteriores al día en que entraría en vigor el contrato, y aun cuando se relaciona que estaba autorizado desde el mes de febrero, en todo caso lo sería casi un mes después de la fecha en que se entregaría el inmueble para las respectiva modificaciones. De manera que el contrato no pudo entrar en vigencia en las condiciones pactadas, esto es, en tiempo y con las facultades establecidas en el convenio, ya que el arrendatario no pudo tomar posesión del inmueble por causas extrañas a su voluntad, pues personas ajenas al contrato bilateral se lo impidieron, estando obligado el arrendante a garantizar la remoción de cualquier impedimento jurídico o material.

Lo interesante de la sentencia, es lo expresado en las siguientes líneas, cuando se menciona que el demandado tenía la obligación de informar al arrendatario acerca del estado o situación legal del inmueble, lo que incluye lógicamente los requisitos que debía cumplirse para cualquier tipo de modificación material, obligación a la que, desde luego, no pudo haber renunciado, atendido el principio de buena fe que debe estar presente en todo contrato. Y es que, la expectativa es que en la etapa pre-contractual, los contratantes se den toda la información necesaria para definir los términos del contrato y que esté orientada a ilustrar de la mejor forma a la otra parte, en una actitud de corrección y lealtad. Al no haber comunicado el arrendante de manera oportuna al arrendatario, la necesidad de gestionar el permiso de la administración del centro comercial en que se ubica el local arrendado, o realizar el trámite a iniciativa propia del arrendante, para garantizar la fecha de inicio de las obras de remodelación y el funcionamiento normal de actividades previstas en el contrato, hace que se constate un evidente incumplimiento de las cláusulas esenciales del contrato.

Conclusiones.                              

Expuesto el contenido de la sentencia y las ideas preliminares que anteceden, resulta posible examinar de qué forma se concretan en el ordenamiento jurídico salvadoreño,los deberes precontractuales de información, obteniéndose las siguientes conclusiones:

• Los deberes precontractuales de información pueden ser típicos o atípicos: los primeros están en la ley y los segundos, pueden construirse a partir del principio de buena fe. Si usted es abogado asesor, tiene la obligación de verificar si la fuente es de una u otra naturaleza, a fin de elaborar de mejor forma su reclamo judicial, en caso que se contravenga este deber.
• Si usted se encuentra próximo a celebrar un contrato, tome en cuenta que la falta de proporcionar información de un determinado aspecto del negocio, es una conducta que el Derecho salvadoreño sanciona como incumplimiento contractual. En el caso jurisprudencial proporcionado, produjo que el demandante no tuviera éxito en su demanda, dado que había omitido proporcionar información relevante para la explotación del negocio que el arrendatario estaba dispuesto a iniciar.
• La sentencia se refiere a dos cuestiones: la fuente del deber pre-contractual de informar no proviene en este caso de una norma jurídica, sino un principio general del derecho: la buena fe. La segunda cuestión que parece precisar el tribunal de apelación es la extensión del deber pre-contractual de informar, dicha extensión, en palabras del tribunal abarca“toda la información necesaria para definir los términos del contrato y que esté orientada a ilustrar de la mejor forma a la otra parte, en una actitud de corrección y lealtad”.
• A mi juicio, las acciones judiciales en caso de contravenir este deber de informar pueden ser múltiples; así, puedo recomendar una acción de nulidad por vicio en el consentimiento, más los daños y perjuicios, si el agraviado ya nada puede hacer para superar el obstáculo y continuar la marcha del negocio, o una acción de daños y perjuicios, si la falta de información no es tan grave, manteniéndose vigente el contrato.
• La legislación salvadoreña no contempla una regulación expresa sobre los deberes pre-contractuales de información, por lo que lastimosamente usted quedará al arbitrio y criterio del juez que conozca de su caso, de si ese le otorga lo pedido en el reclamo.
• Aunque el caso analizado parece aislado, es necesario una reforma profunda en cuanto al marco jurídico de la contratación en El Salvador; en Europa ya se cuenta con una propuesta de Draft of Common Frame of Reference (Principios Generales de Contratación) donde se contempla un Capítulo, en el Libro II, en cuanto a los deberes precontractuales; lo mismo ocurre en Suramérica, con el anteproyecto de “principios latinoamericanos de derecho de los contratos.” (4)

Bibliografía.

(1) Vid. DÍEZ-PICAZO, L., Fundamentos del derecho civil patrimonial, I: Introducción. Teoría del contrato, 6ª Ed., Cizur Menor, Navarra, Thomson Civitas, 2007. pp. 312-313.

(2) Vid.DE LA MAZA GAZMURI, I. Tipicidad y atipicidad de los deberes precontractuales de información. En Revista Chilena de Derecho Privado de la Pontificia Universidad Católica de Valparaíso XXXIV, Valparaíso, Chile, 1° Semestre de 2010. pp. 75-99. En http://www.fundacionfueyo.udp.cl/publicaciones_revista.php.

(3) Sentencia dictada en apelación por la Cámara Primera de lo Civil de la Primera Sección del Centro a las ocho horas y doce minutos del día veintiséis de agosto de dos mil catorce, en el incidente de apelación con referencia 97-42CM2-2014. Para un análisis de derecho comparado véase la causa Nº 1287/2008, en la Resolución Nº 12630, pronunciada por la Corte Suprema de Chile, por medio de la Sala Primera, del 19 de Mayo de 2008.

(4) Consúltese el caso europeo en:http://ec.europa.eu/justice/policies/civil/docs/dcfr_outline_edition_en.pdf.En cuanto el caso latinoamericano, véase:http://fundacionfueyo.udp.cl/proyecto-sobre-principios-latinoamericanos-de-derecho-de-los-contratos/

Msc. David Alejandro García Hellebuyck.

Máster en Derecho de Empresa.Especialista en litigios, arbitraje y derecho mercantil.

*Colaborador independiente del BLOG